STUDIMI
HISTORIA E TRAJTIMIT
TË PRONËS NË SHQIPËRI
 Kol DEDAJ
Ndjenja e pronës lindi dhe evoluoi me lindjen e zhvillimin e shoqërisë njerëzore, kështu trajtimi dhe tregtimi i pronës i ka fillesat që në lashtësi, në epokën e neolitit. Bashkësitë primitive, për të siguruar nevojat e tyre, hynë në marrëdhënie këmbimi duke i dhënë kështu jetë zanafillës së tregtisë, e cila në etapa të ndryshme të historisë ka marrë forma dhe status të ndryshëm, ku tipari themelor i kësaj periudhe është trajtimi i pronës sipas të drejtës zakonore, kemi parasysh edhe statutet e qyteteve Drisht në Shkodër, etj., duke ardhur në vitin 1876, ku për herë të parë e gjejmë të sanksionuar në Kushtetutën e Perandorisë Turke, pjesë e së cilës ishte edhe vendi ynë me të katër vilajetet e saj: Kosovë, Shkodër, Manastir e Janinë, ku të gjithë qytetarët e Perandorisë Osmane ishin të lirë në krijimin privatisht të çdo lloj aktiviteti shoqëror, tregtar, zejtarie etj, të parashikuar në këtë dokument. Për të vazhduar më tej, në kohën e Monarkisë Shqiptare, në Kodin Civil të vitit 1929, ku sanksionon format e pronës, që mund të jenë shtetërore ose private, si dhe të drejtën e përdorimit të pronës nga zotëruesi i saj pa asnjë kufizim, përveç përjashtimeve të përcaktuara në ligj. Në këtë periudhë u bë sanksionimi i disa koncepteve bazë, në mes të cilëve edhe ai i shitjes, me të cilin kuptohej transferimi i zotërimit të një pronës nga shitësi tek blerësi, i cili paguante çmimin e saj. Çmimi i shitjes përcaktohej prej palëve, megjithatë caktimi i çmimit të shitjes mund të bëhej nga një palë e tretë që sot ne e quajmë Vlerësues të Pasurisë, një nocion themelor ky (vlerësuesi) në trajtimin e pronës. Madje, nëse pala e tretë nuk dëshironte ose nuk mund të caktonte çmimin, atëherë nuk bëhej shitja. Në këtë periudhë një nocion tjetër i rëndësishëm në trajtimin e pronës ishte edhe ai i qerasë, ku me qiradhënie kuptohej një kontratë me të cilën zotëruesi i sendit ose i pronës i jepte palës tjetër të drejtën e gëzimit të një sendi të paluajtshëm ose të luajtshëm për një kohë të caktuar, kundrejt një çmimi të caktuar, ku përdoruesi i sendit ose pronës detyrohej t’ia paguante zotëruesit të këtyre. Me mbarimin e Luftës së Dytë Botërore, në vitin 1945 dhe me instalimin e Pushtetit Popullor Socialist në Shqipëri, vendin e pronës private dhe të ekonomisë shumëformëshe e zuri gradualisht prona shoqërore dhe sistemi i vetëm ekonomik ishte ai i ekonomisë socialiste shtetërore.
Në këtë periudhë, në Republikën Popullore Socialiste të Shqipërisë u zhduk dhe u ndalua prona private. Prona socialiste shtetërore përbëhej nga dy format e saj: prona shtetërore dhe prona kooperativiste (kjo e fundit, si formë e pronës kolektive në fshat). Në kushtetutën e kësaj periudhe është e sanksionuar që të jenë pronë ekskluzivisht vetëm të shtetit: toka, pasuritë e nëntokës, minierat, pyjet, kullotat, uzinat, fabrikat, stacionet e makinerive dhe traktorëve, bankat, rrugët, hekurudhat, portet, aeroportet, postë-telekomunikacioni (PTT), stacionet radio televizive, burimet natyrore të energjisë, si edhe çdo pasuri tjetër që krijohej nga sektori shtetëror ose që shteti fitonte në mbështetje të ligjit. Në këtë periudhë, toka u jepej në përdorim ndërmarrjeve dhe institucioneve shtetërore, kooperativave bujqësore, organizatave shoqërore, si dhe shtetasve për përdorim vetjak. Toka jepej në përdorim pa shpërblim, toka mund të përdorej për qëllime të tjera vetëm me pëlqimin e organeve shtetërore. Prona e kooperativave bujqësore përbëhej nga: ndërtesat, makineritë, pajisjet, mjetet e transportit, veglat dhe mjetet e punës, kafshët e punës dhe të prodhimit, kulturat drufrutore, produktet bujqësore e blegtorale si edhe mjetet e tjera të nevojshme për veprimtarinë e saj. Prona vetjake e shtetasve përbëhej nga shtëpia e banimit dhe sende të tjera që shërbenin për plotësimin e nevojave materiale e kulturore vetjake e familjare, si edhe të ardhurat nga puna dhe burime të tjera të ligjshme. Një element shumë i rëndësishëm i tregut të pronave është çmimi i tyre, që, në këtë periudhë caktohej nga shteti, i cili kishte ngritur Komitetin e Çmimeve dhe Standardeve i cili ishte në varësi të drejtpërdrejtë të Këshillit të Ministrave, me objekt ndjekjen, ndihmën, kontrollin dhe zbatimin e drejtë të vendimeve përkatëse në fushën e çmimeve e të standardeve. Një veçanti e kësaj periudhe në trajtimin e pronave ishte edhe ai i shpronësimit, ku pasuria e paluajtshme, pronë e personave të veçantë mund të shpronësohej për interes të përgjithshëm në dobi të shtetit, kooperativave bujqësore, organizatave shoqërore, individëve, etj, ku masa e shpërblimit nga shpronësimi caktohej nga komisionet e ngritur pranë Komiteteve Ekzekutive të rretheve ku gjendej prona. Në asnjë rast vlera e shpronësimit të pronës nuk duhej të kalonte vlerën reale të saj në kohën e shpronësimit. Pra, në këtë periudhë hasim për herë të parë edhe konceptin e vlerës reale të pronës, që natyrisht nuk është e njëjtë me vlerën e tregut të lirë të pronës, sipas standardeve evropiane të vlerësimit. Një tipar tjetër i rëndësishëm i trajtimit të pronave, në këtë periudhë është edhe marrja e pronës në përdorim, ku pasuria e paluajtshme dhe e luajtshme e personave të veçantë, e kooperativave bujqësore dhe e organizatave të tjera shoqërore, kur e kërkonte interesi i përgjithshëm, mund të merreshin në përdorim të përkohshëm për nevoja të ngutshme shtetërore për një afat deri në tre vjet, ku me vendim të Komitetit të Rrethit ku gjendej prona bëhej marrja e pronës në përdorim, caktimi i afatit të përdorimit, masa e pagesës dhe enti i cili duhej të bënte pagesën. Në llogaritjen e masës së shpronësimit, pavarësisht nga shpërblimi që do të jepej, kjo llogaritje bëhej mbi bazën e një rregulli të mirë caktuar duke plotësuar: Preventivin e vlerës fillestare të objektit sipas çmimeve në fuqi në kohëne shpronësimit; Përcaktimin e moshës së godinës; Përcaktimin e shkallës së amortizimit të objektit që shpronësohet; Për raste të veçanta, kur nuk mund të siguroheshin të dhënat e mësipërme, gjendja reale e ndërtesës dhe shkalla e amortizimit të saj, përcaktoheshin nga një komision i posaçëm. Gjatë kësaj periudhe, dhënia me qira e pronave ka qenë institucionalisht e rregulluar, ku për efekt të llogaritjes së qerasë, banesat ndaheshin në grupe dhe për secilin grup, llogaritej qiraja me bazë mujore. Si njësi bazë në qiradhënien e ndërtesave në qytet dhe në fshat ka qenë qiraja mujore, në vlerë, për metër katror sipërfaqe ndërtimi. Kur objekti ishte shumëkatësh, llogaritja e sipërfaqes së ndërtimit bëhej për çdo kat dhe kjo njësi merrej si vlera bazë e qerasë, mbi të cilën, për disa rrethana të veçanta, mbi këtë vlerë, aplikoheshin shtesa, ose pakësimi. Bëhej fjalë për rrethana të tilla si: gjendja fizike e pronës, largësia nga qendra e banuar, sipërfaqja e oborrit, e të tjerë elementë të cilët edhe sipas standardeve evropiane të vlerësimit, kanë gjetur zbatim të gjerë në metodën e krahasimit të vlerësimit të pasurisë. Me ndryshimet demokratike të viteve ‘90, të cilat kulmojnë me ndryshimet e sistemit shoqëror në Shqipëri, përmes Dispozitave Kryesore Kushtetuese të vitit 1991, trajtimit të pronave iu dha një frymëmarrje e plotë, tashmë ekonomia e vendit bazohej në shumëllojshmërinë e pronave, në iniciativën e lirë të të gjithë subjekteve ekonomike dhe në rolin rregullues të shtetit. Mbi bazën e këtyre dispozitave, subjekte të së drejtës së pronës janë: shteti, personat juridikë, personat fizikë, etj, nga ana tjetër të gjitha llojet e pronave gëzojnë mbrojtje të barabartë para ligjit.
Me miratimin e Kushtetutës së Republikës së Shqipërisë të vitit 1998, prona merr udhën e trajtimit të saj sipas standardeve më të mira evropiane. Tashmë, me Kushtetute sanksionohen sa vijon: Sistemi ekonomik në Republikën e Shqipërisë bazohet në pronën private dhe në pronën publike, në ekonominë e tregut dhe lirinë e veprimtarisë ekonomike. Prona private dhe publike mbrohen njëlloj para ligjit. E drejta e pronës private është e garantuar. Prona fitohet me dhurim, trashëgim, blerje si edhe me mënyra të tjera të parashikuara në Kodin Civil. Ndryshimet epokale të ndodhura në Shqipërinë e viteve ‘90, do të reflektoheshin edhe në trajtimin e pronës, ku tashmë në mënyrë të konsiderueshme filloi shitë/blerja, dhënia me qera dhe nën qira e pronës, privatizimi i aseteve shtetërore, ardhja e investimeve dhe investitorëve të huaj në Shqipëri, zhvillime të cilat kërkonin që edhe vlerësimi i pronës tashme të trajtohej sipas standardeve evropiane. Por, për të bërë një gjë të tillë nevojitej formimi profesional i vlerësuesve të pasurisë së paluajtshme, një profesion i panjohur në Shqipërinë e para viteve ‘90. Kështu përgjatë viteve 1993 -1996, në Universitetin e Tiranës, Fakulteti i Inxhinierisë së Ndërtimit dhe Fakulteti Ekonomik, në bashkëpunim me Z. David A. Allen, nga Anglia, (i cili, që nga viti 2013 mban titullin “Anëtar Nderi” i Shoqatës së Vlerësuesve të Pasurisë së Paluajtshme të Shqipërisë), u hap kursi pasuniversitar një vjeçar mbi pasuritë e paluajtshme, duke krijuar specialistët e parë vlerësues në këtë fushë. Nga ana tjetër, në vitin 1995, për herë të parë, në Shqipëri krijohet Shoqata e Vlerësuesve të Pasurisë së Paluajtshme, shoqatë e cila, nga kjo periudhë organizoi hapjen e kurseve profesionale për vlerësimin e pasurive duke u mbështetur në programe sipas metodave bashkëkohore të vlerësimit të pasurisë së paluajtshme. Në rrethanat e krijuara, në vitin 1996, me Vendim të Këshillit të Ministrave, për herë të parë në Shqipëri pranë Ministrisë së Ndërtimit dhe Turizmit krijohet Komisioni i Posaçëm për dhënien e licencave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, duke institucionalizuar në këtë mënyrë për herë të parë krijimin e profesionit të ekspertit vlerësues për llogaritjen e vlerës së tregut të lirë të pronës sipas parimeve dhe standardeve evropiane të tregut të lirë, ky vendim konsideron të pavlefshëm çdo ushtrim profesioni ose licencë të këtij karakteri që bie ndesh me të. Nga viti 1996 Shoqëria e Vlerësuesve të pasurive të paluajtshme të Shqipërisë bëhet anëtare e Grupimit Evropian të Vlerësuesve të Pasurive, “TEGOVA” (The European Group of Valuears Assocations), e cila është Korporata e vendosjes së standardeve të vlerësimit të pronave brenda Komunitetit Evropian, standarde të cilat përputhen me ato të vendosura nga Komuniteti Ndërkombëtar i Standardeve të Vlerësimit të pasurive të paluajtshme (TIAVSC).
Nga viti 1996 deri në vitin 2005, kurset e formimit të vlerësuesve të pasurive të paluajtshme organizoheshin nga shoqata e vlerësuesve të pasurisë së paluajtshme, programi i së cilës në vitin 2005 u konsiderua si i paplotë dhe të gjithë ata që ishin certifikuar në këtë periudhë dhe nuk kishin marrë licencën e shkallës së parë dhe dëshironin të ushtronin këtë profesion, duhej të bënin ekuivalentimin sipas programit të Fakultetit të Inxhinierisë së Ndërtimit, të cilit i kaloi e drejta e organizimit të këtij kursi në fushën tokë truall dhe ndërtesë. Nga viti 2016, formimi profesional në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme të tokës bujqësore, tokë pyjore, tokë kullotë, tokë livadhe dhe tokë të pafrytshme bëhet në formën e kursit pasuniversitare pranë Universitetit Bujqësor të Tiranës. Nga viti 2017, formimi profesional në fushën e pasurive të linjave tekonolligjike dhe makinerive dhe paisjeve bëhet pranë Universitetit Politeknik të Tiranës, Fakulteti i Inxhinierisë Mekanike. Aktualisht, dhënia e licencave profesionale për vlerësimin e pasurive të paluajtshme dhe linjave teknollogjike, makinerive dhe paisjeve bëhet nga Komisioni i Posaçëm Qeveritar i ngritur pranë Ministrisë së Infrastrukturës dhe Transportit. Dhënia e licencave bëhet me dy nivele, që janë: licencë e shkallës së parë dhe licencë e shkallës së dytë. Shkalla e parë e licensimit si për individ, ashtu dhe për shoqëritë ka të drejtën e ushtrimit të aktivitetit të vlerësimit pa asnjë kufizim në pikat e miratuara. Me Shkallën e dytë të licensimit, individi ka të drejtën e ushtrimit të aktivitetit të vlerësimit pranë një shoqërie ose një individi që është vlerësues i shkallës së parë. Licenca e shkallës së dytë fitohet me plotësimin e kritereve specifike, ndërsa licenca e shkallës së parë, veç kritereve specifike nevojitet të ketë dhe një eksperience jo me pak se dy vjet punë pranë një vlerësuesi të shkallës së parë ose shoqërie, ndërsa shoqëritë me përmbushjen e kritereve përfitojnë vetëm licencë të shkallës së parë. Secila nga shkallët e licencimit klasifikohet të ushtrojë veprimtarinë në fushat e pronave të cilat janë: Subjekte vlerësues për “tokë truall dhe ndërtesë”. Subjekte vlerësues për “tokë bujqësore, tokë pyjore, tokë kullotë, tokë livadhe dhe tokë të pafrytshme”. Subjekte vlerësues për “linjave tekonolligjike dhe makinerive dhe paisjeve”.
Subjekti vlerësues me përmbushjen e kritereve mund të përfitojë licencë dhe të ushtrojë veprimtari në secilën nga fushat e mësipërme. Procesi i vlerësimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, në tërësinë e tij është një proces relativisht i ri në të gjithë komponentët e tij, i cili po ecën me ritme të shpejta në përmirësimin dhe përsosjen me qëllimin përfundimtar të përputhjes së plotë të tij me Standardet Evropiane dhe Ndërkombëtare të Vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Në përgatitjen e këtij shkrimi u bazuam në veprën: “Bazat e Matjeve në vlerësimin e pasurive të paluajtshme (BM-VPP)” Tiranë 2016, me të njëjtin autor.
|
botime
